Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 12. August 2025, Az. IX R 23/24, entschieden, dass bei der Prüfung, ob eine Ferienwohnung mit Überschussabsicht betrieben wird, stärker auf die durchschnittliche Auslastung über mehrere Jahre und die ortsübliche Vermietungszeit abzustellen ist.
📌 Leitsätze des BFH
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Typisierende Annahme der Überschusserzielungsabsicht
Wenn eine Ferienwohnung ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet wird – und in der übrigen Zeit leer steht – kann grundsätzlich angenommen werden, dass eine Einkünfteüberschussabsicht besteht, sofern die tatsächliche Vermietungszeit die ortsübliche Vermietungszeit nicht erheblich unterschreitet (mindestens 25 %) – unter Zugrundelegung ortsüblicher Gegebenheiten. -
Mehrjahresdurchschnitt als Maßstab
Um untypische Schwankungen auszugleichen und ein gleichmäßigeres Bild zu erhalten, ist bei der Beurteilung auf die durchschnittliche Auslastung über einen Zeitraum von 3 bis 5 Jahren abzustellen.
📋 Hintergrund und Streitfall
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Die Klägerin bewirtschaftete eine Ferienwohnung, die zeitweise über Jahrzehnte auch dauerhaft vermietet worden war, später aber nur noch an wechselnde Feriengäste.
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In den Streitjahren 2017 und 2018 erfolgten Vermietungen an 72 bzw. 44 Tagen. Die ortsüblichen Vermietungszeiten waren für diese Jahre mit 108 (2017) bzw. 87 (2018) Tagen angesetzt.
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Das Finanzamt und das Finanzgericht Rheinland-Pfalz verneinten die Überschusserzielungsabsicht, weil die Vermietungszeit die üblichen Zeiten um mehr als 25 % unterschritten sei.
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Die Klägerin machte geltend, das Gericht habe nicht ausreichend den mehrjährigen Durchschnitt betrachtet und eine korrekte Prognose unterlassen.
🧠 Entscheidungsgründe des BFH
Typisierende Vermietungsannahme bei Ferienwohnungen
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Bei ausschließlich an wechselnde Gäste vermieteten Ferienwohnungen kann unterstellt werden, dass eine Absicht besteht, Einnahmenüberschüsse zu erzielen – sofern die ortsübliche Vermietungszeit nicht erheblich unterschritten wird (um mindestens 25 %).
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Für die Prüfung ist die tatsächliche Vermietungsdauer mit den ortsüblichen Zeiten vor Ort zu vergleichen.
Bedeutung des mehrjährigen Betrachtungszeitraums
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Der BFH betont, dass zur Vermeidung verzerrender Einflüsse ein durchschnittlicher Zeitraum von 3 bis 5 Jahren heranzuziehen ist.
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Der Zeitraum kann vor oder nach den Streitjahren beginnen, enden oder sie umfassen. Der Steuerpflichtige trägt die Darlegungs- und Nachweispflicht.
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Wird die ortsübliche Vermietungszeit im Durchschnitt nicht erheblich (≥ 25 %) unterschritten, spricht vieles dafür, dass die Tätigkeit wie bei einem „Dauervermieter“ einzustufen ist.
Rückverweisung zur neuen Verhandlung
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Die Entscheidung des Finanzgerichts wird aufgehoben, da nicht alle erforderlichen Feststellungen getroffen wurden (z. B. zur Vermietung vor 2016 oder nach 2018).
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Insbesondere fehlen nachvollziehbare Angaben zur Prognoseberechnung und zum zugrunde gelegten Zeitraum.
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Die Sache wird zur erneuten Entscheidung an das Finanzgericht zurückverwiesen.
📄 Relevanz für Vermieter von Ferienwohnungen
Das Urteil stärkt den Ansatz, dass nicht nur ein einzelnes Jahr, sondern ein mehrjähriger Durchschnitt betrachtet werden muss, um zu beurteilen, ob die Tätigkeit als steuerlich relevant mit Überschussabsicht geführt wird.
Auch die 25-%-Grenze zur ortsüblichen Vermietungsdauer bleibt ein maßgeblicher Richtwert.
Fehlende oder unzureichende Prognosedaten und Zeiträume können dazu führen, dass ein Gericht nicht entscheiden kann, ob eine Einkünfteerzielungsabsicht vorlag.
